Propriété : toutes les astuces pour acheter sans se tromper

C'est le rêve numéro de tous les Français, devenir propriétaire. À l'heure où l'on nous parle de crise du secteur immobilier, ceux qui veulent revendre sont souvent pris de doutes, mais ceux qui veulent acheter se prennent à rêver de faire enfin de bonnes affaires.
Pour savoir si vous êtes prêt à vous lancer, faites notre test !
Décider d'investir dans l'immobilier doit toujours être le fruit d'une mûre réflexion. Les raisons d'accéder à la propriété peuvent être variées, il peut parfois juste s'agir de gérer son patrimoine. Mais quand il s'agit de votre premier achat, il faut reconnaître qu'elles peuvent être nombreuses :

- cela fait des années que vous versez chaque mois un loyer au coût de plus en plus exorbitant. De l'argent jeté par les fenêtres dont vous ne reverrez jamais la couleur.
- vous essayez de convaincre le propriétaire de faire des travaux, de changer les peintures, mais il ne veut rien entendre.
- vous rêvez d'une cuisine sur mesure ou d'une baignoire balnéothérapie mais à quoi bon vous l'offrir puisque vous n'êtes même pas chez vous ?...
- et par-dessus tout, vous avez des projets, des envies d'agrandir la famille ou tout simplement de vous investir dans une maison qui vous appartienne, qui sera enfin votre VRAI chez vous.
- pour finir, il y a cette histoire de marché de l'immobilier en baisse. LE moment de faire des affaires nous dit-on, le moment d'acheter. Et si c'était aussi votre tour ?

Vouloir devenir propriétaire, c'est bien, mais trouver le projet de ses rêves c'est mieux. Vous ne voulez donc surtout pas vous planter. Parce qu'il s'agit de beaucoup d'argent, parce qu'on n'achète pas un bien immobilier tous les 6 mois. Et surtout parce que vous projetez d'y vivre et d'y construire votre petit paradis. Il faut donc commencer par définir vos priorités. N'hésitez pas à dresser la liste des critères indispensables de votre future acquisition. Surface, neuf ou ancien, nombre de chambres, type de chauffage, quartier, passez en revue toutes les caractéristiques de votre logement idéal pour mieux cibler vos attentes. Prenez en compte vos déplacements, votre travail, vos activités, vos besoins quotidiens pour situer au mieux l'emplacement qui vous conviendrait.
Par soucis d'économie, ou parce que vous souhaitez développer un projet personnel, vous choisirez peut-être d'investir dans un bien "à rénover". Attention tout de même à ne pas voir trop grand. Cette solution peut s'avérer le pire comme le meilleur des choix. Avant de vous lancer dans un projet pharaonique, évaluez bien le coût et la durée des travaux à prévoir (et rajoutez 10%  pour les mauvaises surprises !). Une masure, une fermette, un appartement neuf ou un studio haussmannien, le centre ville, la banlieue ou la campagne, n'hésitez pas à rêver un peu en consultant les sites spécialisés (http://www.alalucarne.com/immobilier-360/presentation.php). Vous aiguiserez ainsi vos envies et définirez plus clairement les contours de votre projet.

Les coups de cœur, ça arrive. Quand il s'agit d'un jean ou d'un canapé, on a le droit à l'erreur, mais quand c'est pour un appartement, il ne faut pas se tromper ! La première consigne sera donc de bien faire le tour du marché. Consultez aussi bien les annonces des agences et des promoteurs que des particuliers. Pour prospecter et trouver votre future maison mais aussi pour avoir une meilleure idée de la valeur des choses. Si votre recherche s'effectue dans un secteur précis, n'hésitez pas non plus à contacter directement les agences locales pour leur faire part de votre intérêt. Vous aurez ainsi en direct la primeur des nouveautés fraîchement inscrites à leur catalogue. Mais par principe, méfiez-vous toujours des beaux discours enrobés de superlatifs et fiez-vous d'abord aux éléments concrets : la surface, le mode de chauffage, la situation, et bien sûr le prix. Les photos sont importantes, mais comme avec les sites de rencontre, il y en a des trompeuses dans le bon comme dans le mauvais sens !
Enfin il y a le marché immobilier sur lequel on entend tout et son contraire depuis plusieurs mois. Des prévisions les plus rationnelles aux plus alarmistes, ce qui est établi, c'est la chute plutôt spectaculaire de -6,5% enregistrée au dernier trimestre 2008. Au total, l'année 2008 aura vu les prix chuter de 1,63%, un chiffre calculé à partir des résultats des 930 agences du réseau Century 21. La tendance est donc nettement à la baisse et les prévisions pour 2009 ne sont pas rassurantes. Bien sûr, si vous comptez revendre vous-même un bien, vous subirez vous-même les inconvénients de cette baisse des prix et devrez négocier au mieux la revente. Surveiller les analyses des spécialistes est donc conseillé même s'il faut reconnaître que celles-ci changent tout le temps ! Selon les professionnels, le meilleur moment pour acheter serait la fin d'année 2009.

Investir dans l'immobilier, c'est d'abord souvent pour s'acheter une résidence principale. Un bien que l'on trouve en cherchant dans les agences ou les petites annonces.
Mais il y a d'autres moyens d'investir dans ce secteur, et aussi d'autres façons de prospecter. On peut d'abord acheter un bien à perspective locative. Un studio que l'on mettra à louer est parfois plus abordable que le F5 de vos rêves. Mais on peut aussi acheter des boxes de garage, des bureaux ou même des forêts. Des investissements souvent peu coûteux mais qui vous rapportent de l'argent et surtout enrichissent votre patrimoine pour vous permettre de faire ensuite des projets plus grands. La banque vous soutiendra plus facilement si vous avez une plus forte solvabilité.
Pour ce qui est des recherches, vous pouvez pousser plus loin les investigations et mener une véritable enquête. Surtout si vous ciblez un secteur précis. Le porte à porte dans le voisinage et auprès des concierges vous permettra parfois d'anticiper une vente à venir. Vous éviterez les frais d'agence en vous entendant directement avec le propriétaire et vous tomberez parfois sur des affaires exceptionnelles.
Vous pouvez aussi poster vous-même des annonces de recherche dans des quotidiens régionaux ou sur des forums spécialisés. Visitez également les sites spécialisés si votre recherche est particulièrement originale. Enfin il y a les ventes aux enchères.  Qu'elles soient publiques (adjudications) ou privées (par voie notariale), elles sont parfois l'occasion de faire d'excellentes affaires. Un studio dans le 11e mis à prix 20 000 euros, un pavillon d'habitation à Aubervilliers 27 000 euros, un appartement à Cannes à 6600 euros, un immeuble à St Cère pour 30 00 euros, qui dit mieux ?

Il est maintenant temps d'aller visiter. Un exercice excitant, périlleux, où les bonnes et les mauvaises surprises seront nombreuses. Groupez autant que possible vos visites pour avoir en tête chacune d'entre elles lorsque vous ferez des comparaisons. Emmenez avec vous la liste de vos priorités établies en amont, c'est toujours bien de l'avoir sous les yeux. Munissez-vous d'un mètre et d'un appareil photo, d'un bloc-notes et d'un peu d'imagination. Il va falloir vous projeter, visualiser votre projet et la vie que vous pourriez y vivre.
Et ça commence avant même d'être au coin de la rue, le quartier, les environs, la circulation, les commerces, les écoles, les usines, le bruit... Observez avec attention l'environnement du bien que vous allez visiter et soyez sûr qu'il correspond à vos attentes. Qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, la visite commence dès lors que vous vous trouvez dans la rue, devant le bâtiment en question. L'aspect extérieur, l'éclairage public ou l'état du voisinage immédiat sont d'excellents indices. Pour les appartements, l'état des parties communes est primordial, car vous serez directement concerné par leur entretien si vous veniez à acheter. Quand vous êtes enfin entre les murs, prenez votre temps, faites attention aux détails, aux prises de courant, aux interrupteurs (leur nombre, leur état), à l'électricité, à la plomberie, aux traces d'humidité, aux rangements, aux murs porteurs, aux cloisons... Du sol au plafond, rien ne doit vous échapper. Mesurez, posez des questions, notez les réponses, les fenêtres, l'orientation, les radiateurs, les taxes foncières et d'habitation, tout doit être évoqué.
Mais une vraie enquête ne serait pas complète sans un petit tour auprès des voisins. Qui mieux qu'eux pourra vous révéler tous les avantages et les inconvénients à vivre ici ?

Si vous êtes séduit par un bien, essayez de sonder la personne qui effectue la visite pour connaître les dispositions du vendeur. Y a-t-il beaucoup de visiteurs, le prix annoncé est-il définitif ? Mais souvenez-vous quand même qu'on essaye de vous vendre quelque chose...
Si vous estimez que rien ne presse mais que vous êtes séduit, prenez le temps de faire le reste de vos visites et de réfléchir avant d'effectuer une contre-visite.
Enfin quand vous êtes convaincu d'avoir trouvé chaussure à votre pied, vous pouvez faire une offre d'achat au prix qui vous convient. Sur cette offre manuscrite doivent figurer l'adresse et la désignation du bien, votre prix et la durée de validité de votre offre. Si le vendeur ne la contresigne pas dans ce délai, elle devient caduque. S'il la signe, c'est qu'il s'engage à poursuivre l'achat avec vous au dit prix.
Il faudra alors vous entendre sur un compromis de vente, un engagement sur lequel vous devrez faire figurer vos exigences (accords de crédit, remises en état éventuelles, vérifications par des professionnels, acceptation de devis). Une fois ce contrat signé par les deux parties, la banque devra vous remettre un chèque de banque dont le montant exact se trouve sur la convocation du notaire qui est généralement fixé entre 3 et 6 mois après signature de la promesse de vente.
Lors de ce rendez-vous, vous signerez l'acte de vente et remettrez le chèque de banque au notaire. Il vous donnera alors les clefs du paradis et vous serez enfin propriétaires.